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完全分離型二世帯住宅-03  01 02 03

7、二世帯住宅の相続税対策

二世帯住宅を建てるときはあらかじめ相続税や贈与税を考慮しておかないと、後から兄弟げんかが生じたり、
思いがけない課税金額になったりします。
A 兄弟の相続条件を整理しておく
二世帯住宅の計画に関連した相続の問題で一番やっかいなのが、兄弟同士の争いです。
相続の問題はいずれ整理しなければいけないものなので、二世帯住宅の計画を契機に
決めてしまうとよい。
生前に相続対策を行っていないと、子供同士で土地を共同名義で相続してしまうことがある。
片方の所有者は土地を利用できないので、不平等感から争いのもとになりやすい。
子供同士に不平等感が残らないようにするには、まず親が自分の考え方をはっきりさせる必要がある。その上で、子供と腹を割ってしっかり話し合うことが大事。
取り決めたことを公証役場で遺言状として残すと後からもめにくい。

参考:自宅以外の資産が親にあり、それが自宅資産を上回る場合
 ・二世帯住宅は土地付きで同居している子供が優先して相続し、それ以外の現金などの財産は
  自宅資産を含め不平等感が残らないよう分配し相続する。
参考:自宅以外の資産が親にない場合
 ・同居している子供が親の介護をすることを条件に二世帯住宅を相続し、非同居の子供は遺留分
  (相続できる最低限の割合)を放棄するか、親が生命保険に加入し、保険金を非同居の子供の
  遺産相続分に充てるとよい。
 ・特定の相続人がすべての不動産などを相続する代わりに、他の相続人には現金などで支払う方法を
  代償分割という。
 ・生命保険は現金で支払われるので代償分割に向く。
 ・生命保険には相続人一人当たり500万円の非課税枠があるので無税で渡せる額も大きい。
  月々の支払額や受取額を検討し、遺言状を作成した上で利用するとよい。
B 生前贈与について
生前贈与について云えば、住宅取得資金贈与の特例があり2012年であれば、住宅性能表示制度の耐震等級2以上、もしくは省エネ等級4以上の住宅資金については最大1500万円まで非課税で贈与できるが、2014年には1000万円に減ってしまう。基本的にお金を持たない老人は悲惨であるという自論から、生前贈与は考えないほうが賢明だと思っています。ただ、相続税の控除額が2015年以降、大幅に下ることになっており最近生前贈与がクロ-ズアップされていて、二世帯住宅については、「小規模宅地等の特例」の適用を受けるケ-スが多く、十分相続税対策になっているので、生前贈与はあまりお薦めしません。

8、小規模宅地等の特例

相続税には、「小規模宅地等の特例」という居住財産に限定する軽減処置があります。
これは240㎡以下の自宅の敷地を相続する場合、不動産評価額を通常の80%減で評価するものです。
A 2015年を目処に相続税の控除額が下る。
政府は2015年を目処に相続税の控除額を大幅に引き下げる方針を打ち出しています。消費税増税は駆け込み需要で上がる前に家を建てることはできますが、相続税の支払いが増えるからと駆け込みで被相続人に死んでいただくわけにはいきません。でもご安心を、これまで、相続税の控除額が大きくて問題にしなかった特例の活用があります。特例適用の条件とは何でしょう?同居であることです。二世帯住宅は法的に一戸建てであり、同居である家造りなので、この特例の適用を受けることができます。
B 特例適用条件
同居の判断基準とは「生計を一にしていること」です。
そうした実態があれば、特例を適用ということです。家のつくりは一般的に、両親が健在の場合は二世帯 間のスペ-スを行き来できる構造が求められ、片親の場合は二世帯が独立した住宅でも良いようです。もちろん、同一の相続される敷地に存在していることが前提になります。
上の概念図は、両親健在の場合です。両親が同時に他界する確率は極めて低いですが、交通事故でそうなる可能性もありますので、配慮しておくべきでしょう。
また、将来において片親の場合の基準が無くなる可能性もゼロではありません。概念図はヨコ割り分離型二世帯住宅の場合を示しています。タテ割り分離型の場合、玄関のみ共用であれば特例の適用が認められます。タテ割り完全分離型二世帯住宅は、賃貸住宅への転用を可能にしますが、相続後で二世帯住宅としての役目を終えた後ですので、全く問題ありません。なお、被相続人に配偶者が存在せず、親族等に同居人もいない場合、同居でなくても特例を受けることができますが、相続人もしくはその配偶者の名義で他の場所にマイホ-ムを所有している場合は特例の適用はできません。
「完全分離型二世帯住宅」のパイオニア-株式会社SOM(ソム)建築計画研究所