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より良い建物を より安く・・・が当社の基本テ-マです。
コンバ-ジョン(用途変更)という選択肢
コンバ-ジョンとは、当初の役目を終えた建物の用途を変更し、時代のニ-ズに即した
新たな用途に建物を変更・刷新し、新たな建物の価値を創造することです。
住宅のコンバ-ジョン
30~40代に建てた家は例えばお子様が多いご家族の場合、20年も経過すれば子供たちも独立し、子供室などは不要な部屋となります。地方に行くと、その都市部でも広い家に1人でお住まいのご老人が多いです。しかし必要ないからと部分的に壊すわけにもいきません。リビングを拡張したり、趣味の部屋にしたりするリノベ-ションという方法もあるでしょう。別の方法として、
用途変更という手法があります。空室の用途を変えて、新たなニ-ズを掘り起こし有効活用を図るという方法です。ニ-ズが見込めるなら学生などの下宿や貸室に改造するのも良いでしょう。空いたスペ-スがあるということは、何かを始める場所があるということです。
それはすばらしいことです。近所の人に解放して宴会場にするとか、何かスキルのある方なら教室を開くとか・・・いろんなアナタの夢を実現する空間なのです。
収益施設のコンバ-ジョン
貸し事務所ビルや貸し店舗など、主にレンタル収益施設の場合、常に空室率を如何に低くするかということが事業オ-ナ-様の悩みです。建物の築年数が大きくなるにつれて、建物の魅力も低下しリフォ-ムをしたり、空室率の増大を防ぐ目的で賃料を低くして、それでも収益がある場合は良いほうです。
たとえば、地域のニ-ズ以上の賃貸床が大量に供給されるような事態に至る場合、賃料や建物設備の問題以前の問題で、供給過剰というどうしようもない問題に直面することになります。
近年大阪の貸貸事務所業界はレンタルニ-ズに対し供給過剰となっていて、2008~2010年にオフィスの大量供給があり、2009年のリ-マンショック後の需要減と重なり、市況を大きく悪化させてきました。そして数十年経過したオフィスビルから、大幅な賃料値引きが始まり、貸し事務所業界は冬の時代となっています。さらに止めを刺すように2013年には巨大開発によるオフィスの更なる大量供給が行なわれることが確定しています。
巨大開発はロングスパンで建設されるため、小回りが利かないのです。
必然的に、テナントの争奪戦がが始まります。かつて東京で現実化した仁義無き新旧ビルのテナント争奪戦です。設備の老朽化の著しい古いオフィスビルは、一溜まりもないでしょう。
そして、東京で中小の古いオフィスビルで行なわれたのが、このコンバ-ジョン、すなわち用途変更による収益施設の刷新でした。たとえばオフィスの高級賃貸住宅へのコンバ-ジョンです。
このようなコンバ-ジョンには、法的なチェックが必要になることがありますが、すでに供給過剰となった収益施設に拘り空室に苦しむより、ニ-ズが十分見込まれる新たな用途に変更し刷新することは、収益施設オ-ナ-の本来あるべき姿勢ではないでしょうか?
コンバ-ジョンの実務
時代のニ-ズに合った用途に収益施設を変更するためには、様々な法的制約を乗り越えなければなりません。できれば、確認申請などを必要とする用途変更は避けるべきですし、上手に用途変更させることが高い収益を生むことに繋がると考えます。高い収益は、建物の魅力を損わずに、可能な限り安くコンバ-ジョンし供給することで生み出されます。それには法的な対応力や高いリノベ-ション力、デザイン力が必要となります。
より良い建物を、より安く… 株式会社SOM建築計画研究所 06-6415-6375