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過去を繕うリフォ-ムより、
・・・未来を創るリフォ-ムを

   当社(設計事務所)のリフォーム  
浴室廻りのリフォームを例に説明します。
リフォーム対象は浴室・洗面化粧室・トイレとします。平面詳細図・展開図・部分詳細図と描いて、仕上げや機器仕様を直に図面に記入します。各室は小さいので、レイアウトによってはA3サイズ1枚で終わります。この1枚に集約された詳細情報で、リフォーム工事が行われます。どこの会社で工事をしても、同じ図面なので同じ内容のリフォーム工事になります。でも、提出される工事見積りは会社によって千差万別となります。
・・・リフォーム工事に相場はあっても定価は無いのです。そして予算に合う会社と契約します。設計事務所がお客様側にいるので、工事会社はいい加減なウソを付けません。図面を作る段階からお客様と設計事務所は詳細な打合せを行い、デザインや色決めも全て図面段階で行います。デザインやイメージの十分な説明を受け、お客様の要望やイメージもそこで反映されます。そして、設計事務所は図面通り工事が行われているかをチェックします。施工業者とコスト的に折り合わない場合も、施主支給品等で仕様変更せずトータルコストダウンのお手伝いをします。
簡単な説明ですが、設計事務所のリフォーム・・・理解していただけたでしょうか?
R-01.リフォ-ム前に、知っておきたいこと
リフォ-ムとは
リフォームとは、居住中の住宅の改築や改装、特に内外装の改装を差す和製英語です。
英語のreformは「改心する、改正する」もしくは広く「作り直す」の意であり、日本語の「住宅リフォーム」に相当する語はrenovation「リノベ-ション」です。

主に、以下のような工事が行われています。

・雨漏りなどの修繕
・内外装のやり替え
・住宅設備(キッチン、浴室などの水周り主体)の取り替え、補修
・今の住宅の床面積を増やす(増築)
・今の住宅の床面積を増やさずに中の間取りを変える(改築)
・省エネルギー性能の強化(エコガラス(省エネ複層ガラス)、サッシなど)
・耐震性の強化(補強工事など)
・手すりや階段昇降機の設置などのバリアフリー対応化
・オール電化
リフォ-ムと建築確認申請
リフォ-ムの工事費は、本来リフォ-ムする部分のみの諸経費を含めた費用ですが、建築確認申請を義務づけられるリフォ-ムの場合、既存部分にも改修が必要になることがあります。
主に構造規定と耐久性規定という安全性に関わる規定ですが、現行法に適合させなさいということです。昔は確認申請は受けても完了検査を省く建物が、特に住宅においてですが、とても多かったのです。そして完了検査を受けないことを良いことに、申請建物通りに建てていない住宅が多く、現在の町並みを眺めると敷地イッパイに建てこんだ建蔽率違反の家の多いことに気付きます。実は、それらは違反建物かというと、法的に違反建物ではなく、まだ完了検査依頼を出していない工事中の建物という扱いになるのだそうです。永遠に未完の建物なのです。そもそも完成していない家に居住していること自体違反ですが、省庁の縦割り行政のため、それを阻止する仕組みもなく、今日に至っています。
少なくとも、増改築においては確認申請が義務付けられるため、当社はそのような違反建物が約束された建物で申請を必要とするリフォームに関与いたしません。なお、合法建物でありながら完了検査を省く風潮もあったようですので、確認申請の副本を元に合法確認し、まず行政に相談することです。建築主として、そのような手続きの存在を知らなかったという前提で話しましょう。申請は建築主が行うものなので、工事中の建物に居住していたことでの罰金等を払うことになりそうですが、合法建物であれば、大目に見てくれる可能性もあります。罰金も、全ては完了検査依頼を出すことで始まります。
事前相談して、罰金等内容が手厳しいものなら、完了検査依頼を出さないという選択肢も残っています。実際、そのような相談をして断念したことがあります。行政もそのことで調査に入り罰金を課するということはありません。完了検査とは、あくまでも書面依頼があってなされるものだからです。
10㎡以上の増改築、過半の大規模な修繕・模様替えは、建築確認申請を必要とし事前に既存不適格申請をするのですが、一般的なリフォ-ムと定義が異なるため、まず用語を定義します。
・修 繕 経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。
・模様替え 建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。
*確認申請を必要とするリフォ-ムは、
・大規模の修繕 修繕する建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたり修繕することをいいます。
 
・大規模の模様替え 模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上を、過半(1/2 超)にわたり模様替えをすることをいいます。
ということで、主要構造部を工事しないリフォ-ムは、確認申請の対象外です。たとえば、壁クロスを全て貼り替えることは過半以上の模様替えですが、主要構造部ではないので申請する必要が全くありません。
なお、4号建物と呼ばれる木造・2階建て・500㎡以下の家屋については、建築確認申請を必要とする大規模の修繕、模様替えについては確認申請不要となっています。
しかし、それは、お施主様にとって新たな問題を生じさせることになります。
建築確認申請を必要とするリフォ-ムの場合、固定資産税評価が新たに行われ増額となります。
特例で耐震リフォームをした場合、固定資産税の減税になりますので該当する場合は申請して下さい。以下の条件です。

 ・耐震改修費用が30万円以上であること。
 ・昭和57年1月1日以前に建てたものであること。

該当する場合は固定資産税額の2分の1が軽減されます。但し、一戸あたり家屋面積が120平米相当分までの住宅が対象となります。工事完了後3か月以内に所在する市区町村へ申告して下さい。
減築について
減築とは、増築の反対で、既存建物の一部を解体撤去することです。確認申請は不要ですが、耐震壁などのチェックをしておく必要があります。子供が独立し2階が空き家になり、住人の高齢化で2階に上がることも苦痛で日常のメンテナンスも苦痛だからという理由で、撤去する場合があります。減築だけでなく屋根を新築するので、リフォ-ム費用は高額になりますが、平屋になった分、耐風耐震性能が増します。耐震性の少ない老朽木造家屋を耐震リフォ-ムするより、減築により耐震性を上げるという方法もあって良いと思います。それと床面積が減るので、固定資産税も減ります。なお、減築してその分増築すれば、面積が増えないから確認申請が不要になると思うのは早計です。その場合、減築は0㎡とカウントされます。
鬼畜・悪徳住宅リフォ-ム会社の蔓延る世界
一般的な木造2階建ての戸建て住宅は確認申請が不要ということは、法の目の届かない工事だということです。無資格業者や無資格設計者でも工事ができるということです。
費用面において法外なリフォ-ム代金を請求されたり、欠陥リフォ-ムであったり、全く意味のないリフォ-ムとなったり、構造体に重大な損傷を与える工事となる危険性も増大します。
そうならないための最も有効な方策は、建築主側に立つ専門家(ex.設計事務所など)にリフォ-ム依頼することです。
まじめな工事会社を選定し見積を取り内容を精査しアドバイスを建築主に与え、建築主に不利とならない契約とし、正しい工事が行われているかを工事中にチェックいたします。
建替えか、リフォ-ムか・・・
リフォ-ムには、前段があります。建替えかリフォ-ムか・・・という判断を先に行います。
耐用年数を越えて、様々なトラブルを抱えているような家は、建て替えたほうがお得の場合が多いのです。
伝統工法の古民家のような価値のある建物の場合、単純にコスト比較では判断できません。住人の愛着度もありますし、現代において再現するのが難しいような古民家ならば、新築並みのコストをかける価値があるかもしれません。しかし、一般的な木造で老朽化が著しい建物ならば、築年数が一つの目安となります。
当社の目安は、築40年を経過しているなら、傷み具合を調べた後、建替えを奨めることにしています。もちろん、他に著しい老朽化も無くキッチンだけとか浴室だけとかのリフォ-ムなら、建替える必要はありません。
それと傷み具合だけでなく、元々の設計が悪いとか家族数の変化、ライフサイクルの変化に対応できなくなっていて、建替えたいというのも多いです。
リフォ-ム見積の問題点
リフォ-ムの見積をする場合、一番厄介な問題は下地の扱いです。仕上げをする前の下地処理ではありません。下地そのものを補修・交換する必要性の有無です。仕上げを取り除かなければ、下地の状態は見えません。一般的に予備費を見込みます。どのくらい見込むかは相場がありますが、工事業者個々の見立てによります。
当社の場合は明快です。見積の前提に予備費(下地やり替え見込み費)を設けないのです。
予備費というのはあくまでも想定費用で、工事費の料率加算です。想定以上の損傷が下地等で発覚した場合は、想定外ということで追加となります。ならば、最初から予備費など見込むなというのが当社の考えです。見積りの前提を明示すれば良いだけなのです。
工事業者にしても、下地に問題がある時に別途追加請求できるほうが安心です。要は、建築主とリフォ-ム業者との見積上のコンセンサスの問題です。下地については追加工事とし別途とするで良いのです。仕上げを除くことなく下地の損傷が明らかな場合は、もちろん下地のやり替えを見込みます。要するに、わからないものを推測で工事を見込むなということです。
およその総予算を知りたい建築主には、当社より相場の予備費を加えて目安としてもらいます。
問題となるのは、下地のやり替えすべきかどうかの適切な判断を誰がするのかということです。
設計事務所がリフォ-ム工事監理している場合は、建築主側の専門家として適切な判断を下し、追加金額を査定します。
R-02.設計事務所に依頼するリフォ-ムへ  
設計事務所の設計監理料は・・・
欠陥リフォ-ムにしないための保険料です。
株式会社 SOM(ソム)建築計画研究所 Tel 06-6415-6375