あなたのライフスタイルを 家のカタチに・・・

TOP PROFILE WORKFLOW WORKS DUPLEX RENOVATION CONVERSION SUPERVISION JAZZ CONTACT
過去を繕うリフォ-ムより、
・・・未来を創るリフォ-ムを

R-04.マンションリフォ-ム
賃貸マンションのリフォ-ム
はじめに・・・
ここで記述する賃貸マンションは、単身者向けです。
リフォ-ム前に気をつけて欲しいことがあります。耐震診断です。1981年5月31日以前に着工された建物は、旧耐震基準で設計されています。旧耐震基準と新耐震基準では、耐震の考え方が根本的に変更されていて、阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物は甚大な被害を被っています。
耐震改修の費用は、耐震補強によって大きく異なります。
分譲マンションの場合、区分所有のため建替えが難しく、改修コストも各戸に分散するため、耐震診断を受けて必要な耐震改修を選択することとなりますが、賃貸マンションの場合、事業主に所有権が集約していることも
あり、建替えという選択肢もあるのでどちらが得か、必要なら比較検討をいたします。
人命に関わることなので、旧耐震基準で設計されたマンションならば、リフォ-ム前に耐震診断を受けて、安全性を確認することをお勧めします。本稿では、とりあえず耐震診断・耐震改修を除外して考えます。
リフォ-ムは築年数を超えられるか・・・?
建物の状態に関係なく築年数が立つほど、家賃は安くなる傾向があります。
入居を希望する人たちは、築年数よりも安さを重視している人たちです。
闇雲に新しさを求めるのでなく内覧者が、快適な居住をイメ-ジしやすいことに焦点を絞り工夫を凝らします。
最近は、入居者の嗜好も千差万別で、住居に対する知識も豊富で要望も高くなっていて、賃貸物件をとりまく
環境も年々変化しています。
駅に近い・部屋が広い・眺望がよいというハード面の魅力だけでなく、プラスアルファとなる内装やデザイン
などのソフト面での魅力がより求められています。
内装や設備機器については、時代によって人気のデザインや機能は変わります。常に時代の変化と入居者の
ニーズにあったリフォームを心がけることは重要ですが、変化の度にリフォ-ムする訳にいきません。
入居者が求めていることは、“自分にとって快適な住空間”かどうかです。築年数の立ったマンションは、安い
家賃設定が求められていることを意識し、『より良いリフォ-ムを、より安く』することを目指します。
良かろう高かろうでは、入居者にとって何の価値もないというのが当社のスタンスです。
外装やエントランスなど
どんなに住戸専用部分を快適にリフォ-ムしても、内覧者の第一印象に貧相なイメ-ジを与えるのでは、大きなマイナスですよね。まず品の良い清潔な好感を持たれるデザインであることを目指したいと思います。
そして古さをイメ-ジする汚れやひび割れなどは、徹底して修繕します。外壁のクラックは雨水の浸透を防ぎ、
コンクリ-トの中性化を遅らせ鉄筋が錆びるのを避けることを目的に補修します。たとえば弾性吹き付けタイル等にすることで、全く表面にクラックが見えなくなります。躯体クラックを無くすことはできなくても、
イメ-ジを刷新し、実質的な建物の耐用年数を延ばすことができます。
居室等内装リフォ-ム
入居希望者は、希望家賃の範囲で、より面積の広いリビングや寝室を意識しがちですが、キッチンやトイレなどの“水回り”も、内覧した時に良し悪しの判断に大きく影響します。
住戸規模にもよりますが、3点セットの水回りは、好まれない傾向にありますので、便所浴室分離を計ります。小規模の単身者向けなら、機能付きシャワ-室にして便所と分離させるということも考えられます。
サッシの補修も、傷んでいる戸車は交換しますし、メインのテラスサッシはアタッチメントを入れて複層ガラスに変えることも内覧時の印象を良くすると思います。インテリアは、品良くスタイリッシュに仕上げたいです。
たとえば、壁のクロスを2種類用意し、ベ-スクロスとアクセントクロスで壁面に変化をつけます。
品番を変えるだけなので、費用は変わりません。床材も同様です。
分譲マンションのリフォ-ム
スタイリッシュなデザインリフォ-ム提案
最近のトレンドは、老後を考えて利便性の低い郊外の1戸建て住宅を売却し、医療施設も充実し利便性の高い
駅近の中古マンションを購入後改造し快適な老後に備えたいと考える人が増える傾向にあります。
たとえば、3LDKの住戸を2LDKに改造すれば、シルバ-対応のゆとりある広さの間取りに多様に変化していくことが予想されます。当社は間違いのない物件選びから関与いたします。
そして、お客様の感性を刺激するスタイリッシュなデザインリフォ-ムを提案いたします。
できることできないこと
住戸内の専有部分のリフォ-ムは、建築確認申請は不要ですが、管理組合の同意を取る必要があると思います
ので、必ず事前に規約を確認してください。
一般的には・・・マンション住戸は、丈夫なコンクリ-トの箱です。当たり前ですが、自由に間取りを変え
リフォ-ムできるのは、箱の中だけです。
外部に面する部分、たとえば玄関ドアや窓、バルコニ-は、共有部分の専用使用部分であるため原則として
リフォ-ムできません。マンションの外観デザインは共有財産なのです。
では、何もできないかというと、そうではありません。
たとえば、サッシのメンテナンスは住戸所有者が行うことになっていますので、ガラスの交換、戸車調整、
交換などは行うことができます。断熱リフォ-ムをして、省エネ効果をしたいと思うなら、断熱材を追加する
よりサッシの単板ガラスを複層ガラスにしたほうが効果があります。ガラス溝の幅が足りないでしょうから、
アタッチメントを入れて複層ガラスに必要なガラス溝に変えることができます
間取り変更するとお金が高くなりすぎませんか?
マンションの間仕切壁は木軸の薄壁です。
付随してコンセントやスイッチもやり替えることになりますので、もちろんお金はかかりますが、水回りの設備
リフォ-ムと比べれば遥かに安い金額です。それと現況プランの間仕切りを全て動かすのではなく、一部の
間仕切りを変えるだけで間取りは大きく変わりますので、そういうコスト面を考えながらの間取り検討を
進めていくことになります。
間取り変更で気をつけること
新築マンション設計でもそうですが、タテ排水系統の位置は固定化されています。お客様の都合で変更することはできません。水回りの設備リフォ-ムは、現状の水廻り位置で行うことを原則とします。
分譲マンションの場合、水廻りの床下には横引き配管ピットが設けられ、高級なマンションほど住戸内での段差解消のためコンクリ-トの床を下げています。
浴室や洗面化粧室、排水パイプシャフトを一まとめにしてピットがありますので、その範囲での位置移動は可能です。新築時の図面は、管理人室に保管されていますので確認いたします。
当社にリフォ-ム依頼することのメリット
HPを見ていただければ一目瞭然ですが、当社は注文住宅設計の専門家です。注文住宅で要求される範囲でのどんなご注文にもお応えできますので、安心してお任せください。たとえば、多目的な造り付け収納を設けたいという要望でも、コストを低く押さえながら提供するノウハウを持ってます。
ネット購入施主支給品も組み込みながら、『より良い、より安い価値あるリフォ-ム』を心がけています。
当社は工事を受注して利益を上げる工事会社ではありません。
お客様の側に立つ専門家として見積に関与してまいりますので、ご安心ください。
また、仕様と数量を算出できる図面を作成しますので、数社に見積を取り、的確な見積比較が可能となります。
工事請負契約書においても、プロの視点でお客様が不利とならないものとなります。
営業対象の地域について
戸別のマンション住戸リフォ-ムですので、施工規模が小さく、遠隔地での受注は出張旅費を別途請求することになります。結果としてお客様の大きな負担となることが予想されるため、申し訳ありませんが、関西圏でも
阪神間、大阪・京都・奈良を受注対象に限定させていただきます。
設計事務所の設計監理料は、
欠陥リフォ-ムにしないための保険料です。
株式会社 SOM(ソム)建築計画研究所 Tel 06-6415-6375